深圳樓市底在何方？機構稱調整估計要3-4年

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2008年08月29日 16:46 來源：深圳晚報

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上周深圳樓市成交均價環比下跌14.29%。圖片來源：深圳晚報

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　　在探究深圳樓市何時跌到底之前，我們不妨看看其他國家地區樓市的週期變化情況。

　　美國房價下跌期限是3.5-5.5年，英國是4年，中國香港是6年，日本為3-4年，中國台灣為1-2年，綜合起來樓市的熊市是4年左右。反觀深圳這次的樓市調整，估計也要3-4年，原因為：一是國家的宏觀調控政策在逐步地細化，今年下半年仍會實行從緊的金融緊縮政策；二是按照奧運城市的經驗，舉辦奧運會的下一年房價會回落，明年的樓市仍然不樂觀，還會下跌，但是2010年後估計會回升，深圳的樓市也會受此影響；三是深圳今年的新房成交量經預測會回到10年前，以往的市場存量還需要3-4年的時間來消化。

　　房價收入比(即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例)是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。世界銀行的標準是5：1，聯合國的標準是3：1。美國目前的比例是3：1，日本則是4：1。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在4～6倍之間為合理區間。

　　2008年上半年深圳市生產總值3532.88億元同比增長10.5%，預計全年的GDP增幅仍然會在兩位數。而且，從過去的經驗看，深圳市多年的GDP增幅超過15%，表明瞭深圳經濟的穩步增長，這會帶來一系列良性反應：產業升級、就業人口增多、居住需求激增。從大的經濟環境來看，深圳樓市還是比較有利的。

　　另外，現在深圳工作的骨幹人群，大多出生在上世紀80年代前後。這些人目前正值結婚購房的高峰期，他們將成為推動深圳樓市發展的主力軍。一旦時機成熟，這些積累已久的剛性需求必將報復性反彈，導致市場購買力集中爆發。

　　令房地產市場信心翻轉的因素有以下幾個：國家上半年經濟運行穩健，下半年經濟總量均衡與政策運行穩定都可期待；美國次級債危機對於中國金融的影響處於可控範圍；中國房地產市場的需求面穩定也算存在，並未有一夜間消失的可能。況且，房地產行業已培養出了若干運行基本面良好、經營相對穩健的領頭企業，它們的自我調控能力勝出一般人的想像，特別是深圳的全國大型房企佔的分量最多，如萬科、金地、招商等，他們經過了市場的鍛造，有很強的市場敏感性和適應性，會引領深圳其他房地產企業走出目前的困境。

　　再加上市場經驗證明，信心低迷從來都不會持久，因此，信心的翻轉隨時可以期待。

　　所以，無論開發商還是購房者，更或是房地產行業的從業人員，都應該樹立起對市場的信心，對關聯50多個行業的行地產行業充滿信心，看不到這一點，提不起信心，就難以挺過行業的調整期。 (德思勤)

【編輯:位宇祥】

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