發表評論 “一億四千二百萬第一次、一億四千二百萬第二次、一億四千二百萬第三次，成交。”隨著6月30日廣州土地拍賣會上一聲錘響，廣州今年上半年的最後一次土地拍賣冷淡收場：推出的3幅地塊，1幅流拍、2幅以底價成交，還創造了近兩年土地拍賣會最快的“10分鐘速度”。
拍賣的冷場卻難阻地價的飆升。統計數據顯示，今年上半年，廣州一級市場出讓的商住用地樓面地價為6656元/平方米，再創歷史新高，比去年同期大幅增長121%。在今年中國經濟增幅預期調低，股市、樓市表現一蹶不振，各地土地紛紛出現流拍的情況下，這樣的增幅顯得不合大勢。
對此，業內人士認為，地價不可能脫離大的經濟環境一枝獨秀，員村地王這一特殊因素使今年上半年的地價走勢異於大市。地價的創新高，也難以消除土地市場的冰凍。
數據統計地價大漲121%
經緯地產的統計數字顯示，去年廣州一級土地市場上，商住用地的樓面地價為4393元/平方米，同比增長68.5%，增幅遠超樓價。不過，其增長軌跡和樓價一樣，都是去年9月達到最高峰，然後逐步回落。
但在今年上半年樓價停滯不前的情況下，廣州商住用地的樓面地價再次出現大幅增長。據統計，今年上半年，一級土地市場出讓的商住用地總金額為52.8億元，比去年的19.9億元翻了兩番多。折算成樓面地價，今年上半年為歷史新高的6656元/平方米，比去年同期的3009元/平方米上漲了121%。在中國經濟增速可能持續回落、上證綜指下跌約50%、樓市信心嚴重不足等一片向下的形勢下，地價逆市大幅增長不合常理。
市場現象流拍+底價成交
“上半年的地價是特殊原因造成的，”專業人士吳定金認為，今年1月出讓的員村地王，因地理位置優越，最後樓面地價達到廣州歷史次高的13053元/平方米，而其成交金額佔今年上半年出讓總金額的近78%。單價高、總量大的員村地王，使上半年全市樓面地價大幅上升。“扣除員村地塊，其他地塊的樓面地價才能反映今年土地市場的真實情況。”
如果扣除員村地塊，今年一級市場上出讓的住宅用地，樓面地價僅有2463元/平方米，比去年還低44%。例如本次拍賣的越秀區南堤二馬路商住地，屬於三面望江的優質地塊，但僅以1.42億元的底價成交，樓面地價只有1850元/平方米。
此外，自去年底的樓市“拐點”以來，北京、深圳等一線城市都出現了土地流拍，這樣的現象同樣出現在廣州。今年2月，南沙住宅地塊07NJY-3因無人應價而流拍，這是廣州繼2006年後又一次有商住用地出現流拍。不僅如此，今年的土地出讓還開始出現了“10分鐘拍賣會”的現象。6月30日推出的3幅地塊，1幅流拍，1幅只有一家報價而不用競價，另1幅有2家報價，但只舉了一次牌即告成交，整個過程只有十多分鐘。現場有觀看者說，他們的同伴因為停車遲了十來分鐘，結果拍賣會已經結束了。
“流拍、底價成交、10分鐘速度等現象，說明去年9月土地一級市場出現頹勢後，今年更進入冰凍期。只要目前的市場氛圍不發生改變，土地市場的冰凍就難以消除。”
深層剖析“賺錢”任務重
去年，開發商在廣州一級土地市場上拿地總金額高達325.32億元，“花錢”是開發商的一大表現。但在今年股市大潰退、再融資金額小，銀行貸款又收緊的情況下，開發商的資金鏈開始緊張，“賺錢”就成為今年最重要的任務。
國泰君安一份報告顯示，去年高價拿地的企業面臨著付清土地出讓金的壓力，即將到來的7-9月將是開發商資金鏈最緊張的時候，廣州還地款價的高峰將出現在9月，去年大量拿地的開發商壓力最大。而今年1-4月份，廣州商品住宅月銷售面積都不到40萬平方米，開發商回籠資金的最重要途徑———銷售也顯得困難重重，在這種情況下，開發商想得更多的是———如何賣更多的樓，而不是拿更多的地。在6月30日的土地拍賣會上，記者問一老城區的開發商為什麼不拿越秀區的江景地塊，他說：“那要1億多元呀，我們沒有那麼多錢。”而1億多元的地塊，在去年根本就排不上號。
“資金沒有去年充裕是今年上半年開發商拿地熱情減退的一個重要原因。”合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江認為。此外，因為“賺錢”任務重，部分開發商開始賣地，二級土地市場上的成交增多，使開發商在一級土地市場上拿地減少。當然，市場走勢不明，開發商也不敢大量投入。
也有持不同觀點、長期看好樓市的開發商，準備逆市拿地。但政府今年上半年推出的商住地塊不多，要在土地一級市場上拿地的願望恐怕較難實現。(記者 張秀欽)
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